دوستانی که فرمت صفحه بندی شده مطلب را برای تکثیر در شهر یا روستا یا محله شان می خواهند آدرس میلشان را بگویند تا برایشان بفرستم.
داستان مسکن
«مشكل زمين بايد حل شود و همه بندگان محروم خدا بايد از اين موهبت الهي استفاده كنند. همه محرومان بايد خانه داشته باشند. هيچ كسي در هيچ گوشه مملكت نبايد از داشتن خانه محروم باشد. بر دولت اسلامي است كه براي اين مساله مهم چارهاي بينديشد و بر همه مردم است كه در اين مورد همكاري كنند.»
(از بیانات حضرت امام خمینی (ره) در فرمان نهضت خانهسازی در سراسر کشور 20/1/1358)
* ** *
ماجرای زمین و مسکن در ایران فراز و فرودهای زیادی داشته است. در رژيم منفور پهلوي مساله مسكن يكي از مصيبت بارترين مشكلات اجتماعي مردم ما بود. بسياري از مردم در اسارت تهيه يك قطعه زمين و داشتن يك لانه بودند و چه بسا تمام عمرشان را زير بار بانك ها و سودجويان و غارتگران به سر مي بردند تا بتوانند پناهگاهي را براي خود و فرزندانشان دست و پا كنند. قشر عظيمي از مستضعفان جامعه هم بكلي از داشتن خانه محروم بودند و در زواياي بيغوله ها و اتاقك هاي تنگ و تاريك و خرابه ها به سر ميبردند و چه بسا قسمت مهمّي از درآمد ناچيزشان را بايستي براي اجاره آن میپرداختند. هر چند به یمن انقلاب پر برکت اسلامی، دیگر اثر چندانی از آن بیغولهنشینیها و حلبیآبادیها نیست، اما هنوز مسکن و تورم هر از چند گاه آن، مشکل بسیاری از خانوادهها است. تورمی که آخرین آن در اواخر سال 85، فشار زیادی را بر مردم وارد کرد.
آغاز ماجرا
گرانی، مشکل همیشگی بازار مسکن در دهههای اخیر بوده است. کمی که دقت کنیم، علت اصلی این گرانی را در یک چیز مییابیم: کمبود مسکن مناسب.
سال 84، پس از روی کار آمدن دولت مردمی جدید، به ازای هر 108 خانواده تنها 100 خانه وجود داشت. 3میلیون خانه فرسوده شهری و 2میلیون خانه فرسوده در روستاها بودند که اینها هم نیاز به بازسازی داشتند. علاوه بر اینها، دولت باید فکری برای ورود سالیانه 800هزار زوج جوان به جمع متقاضیان مسکن میکرد.
سیاستهای ناکارآمد
در طول دهههای اخیر، مشکل کمبود مسکن همواره همراه ملت ما بود. نتیجه یک چیز بود: تورمهای دورهای شدید قیمت مسکن؛ مانند تورمهای شدید سالهای 67، 71، 75، 81 و این اواخر 85 . با وجود تقاضاهای اضافه شده جدید در هر سال، دیگر مشکل کمبود مسکن، حتّی با ساخت 500هزار واحد در سال هم حل نمیشد. هر سال شکاف بین عرضه (تعداد خانههای ساخته شده) و تقاضا (متقاضیان مسکن) بیشتر میشد و این یعنی عملا سیاست و نگاه دولتها در این زمینه، ناکارآمد بود. به نقل از وزیر سابق مسکن، افتخار دولت وقت این بود که وام خرید مسکن از 5/3 میلیون به 18 میلیون تومان رسیده بود و قرار بود حتی تا 25 میلیون تومان هم برسد.
|
|
سیاست ساخت خانههای اجاره به شرط تملیک توسط انبوهسازان هم هر چند توانست در آن دوران 80هزار خانواده را صاحب مسکن کند، اما به خاطر فروش زمینهای دولتی به قیمت بازار، به تورم قیمت مسکن افزود.
* ** *
سال 85 شرایط بازار کم کم برای یک شوک تورمی دیگر آماده میشد. کمبود همیشگی مسکن و اثر پرداخت وامهای 18میلیونی خرید روی تحریک تقاضا، بازار مسکن را ملتهب کرده بود. حالا به آتش کشیدن بازار مسکن، تنها نیاز به کشیدن یک کبریت داشت.
فشار به مردم
برای زمین زدن یک دولت گزینههای زیادی مطرحند. در این بین، غیرانسانیترین گزینه، ضربه زدن به مردم برای از چشم انداختن رقیب است.
پیشنهاد این بود: فشار اقتصادی به مردم ایران. و چه فشاری بهتر از بازار ملتهب مسکن. ابزار مورد نیاز موجود بود: مقدار زیادی پـول (مثلا سرمــایه یک بانک خصوصی)، داشــتن تعدادی زمیـن مرغـوب در بهترین و تعیینکنندهترین نقاط تهران، و در آخر یک بازار آماده گرانی، ناشی از سالها غفلت.
طرز کار بسیار ساده بود. لازم بود تا از یک طرف پولها برای تحریک تقاضا وارد بازار زمین شوند و از طرف دیگر صاحبان زمینهای مرغوب، چند معامله صوری با یکدیگر انجام دهند. برای مثال، زمین 2میلیون تومانی را 4میلیون (به صورت صوری) معامله کنند. مناطقی در تهران هستند که قیمت زمینهای مرغوب آنها تاثیر زیادی بر قیمت سایر نقاط تهران دارد. خود قیمتها در تهران معیاری برای کم و زیاد شدن قیمت مسکن در کل کشور است.
آغاز تورم
به این ترتیب، بار دیگر افزایش قیمت مسکن در کل کشور شروع به رشد کرد. برخلاف تورم مسکن در دورههای قبل، این بار رسانههای گوناگون با نیّتهای متفاوت به موضوع پرداختند. در این میان برخی مطبوعــات با ارائه تحلیلهای غلط و دور کردن ذهن مخاطبان نسبت به مسبّبین اصلی و اغراق در ابعاد این نابسامانی، نقش باد را برای هر چه بیشتر پراکندن آتش گرانی، ایفا کردند.
در ستون «باشگاه خوانندگان» یکی از همین دست روزنامهها، به نقل از یک خواننده نوشته شده بود: «به یکی از بنگاههای معامات املاک مراجعه کردم. قیمتهایی که برای فروش خانهها زده بود، از قیمتهای درج شده در روزنامه شما کمتر بود. دلیل این مطلب را از صاحب بنگاه پرسیدم. گفت پس چون روزنامهها نوشتهاند، حتما فردا قیمتها گرانتر خواهند شد.»
|
|
تورم قیمت زمین و مسکن و افزایش فشار به طبقات محروم جامعه باعث شد تا رئیسجمهور خود شخصا وارد گود شود و بر کار سیاستگذاری و کنترل بازار مسکن نظارت کند. کارهای تحقیقاتی که تا قبل از این توسط پژوهشگران جوان ایرانی شروع شده بود، کم کم به بار مینشست. در اولین قدم، دولت اعلام کرد که سالانه باید حداقل یک میلیون و 200هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شود تا علاوه بر جبران کمبودهای قبلی، به نیاز متقاضیان جدید هم پاسخ داده شود. این در حالی بود که متوسط خانههای ساخته شده در پنج سال قبل از آن از 500هزار واحد تجاوز نمیکرد. به این منظور دولت تصمیم به افزایش ظرفیت تولید آهن و سیمان در کشور گرفت. ظرفیت تولید هر دوی این صنایع، در پایان کار دولت نهم به حدود 2 برابر میزان قبلی خود رسید.
* ** *
با تصمیم مجموعه دولت، ریل سیاستهای بازار زمین و مسکن عوض شد. در نگاه جدید، مسکن دیگر یک کالای سرمایهای و لوکس نبود، بلکه کالایی مصرفی و مورد نیاز مردم بود که دولت موظف به تامین آن بود. به تدریج مجموعه طرحهایی در این بخش به تصویب دولت رسید که مرور آن خالی از فایده نیست:
1ـ طرح مسکن مهر
براساس این طرح، دولت در داخل شهرها و یا در شهرهای جدید، اجازه بهرهبرداری از زمین را برای مدت 99 سال به متقاضیان مسکن میدهد. به این ترتیب، قیمت زمین از چرخه معادلات اقتصادی مسکن حذف میشود و ساکنان زمینهای جدید، تنها به پرداخت اجارهبهای بسیار ناچیزی ملزم میشوند. واجدین شرایط طرح مسکن مهر در قالب تعاونیهای کارمندی، کارگری، آزاد و ... علاوه بر دریافت زمین، بخش عمدهای از هزینههای ساخت بنا را وام میگیرند. در نهایت، این تعاونیها با کمک انبوهسازان حرفهای به عنوان پیمانکاران ساخت، صاحب منازل مسکونی جدید میشوند.
از زمان تصویب طرح مسکن مهر تا کنون، این طرح توانسته است آرامش را به بازار مسکن کشور برگرداند و پیشرفتهایی داشته باشد که عبارتند از:
تامین زمین برای حدود 1,300,000 واحد مسکونی، پرداخت وام به ارزش 300میلیارد تومان برای تامین مالی ساخت واحدهای مسکونی و وجود 600هزار واحد مسکونی در مراحل مختلف ساخت در قالب طرح مسکن مهر.
2ـ طرح ایجاد کد رهگیری
دولت این روش را برای قطع دست سوداگران و دلّالان بازار زمین به کار بست. کد رهگیری یک شماره سریال انحصاری و غیر تکراری است که با یک منطق خاص در هر مبایعهنامه درج میشود. به این ترتیب، اطلاعات مرتبط با خرید و فروش یک ملک، در هر زمان قابل رؤیت است و همین مساله، امکان جعل و دستکاری اسناد معاملات را از بین میبرد و اطلاعات مفیدی را در اختیار مسئولان و تصمیمگیرندگان قرار میدهد.
3ـ طرح مالیات بر معاملات مکرّر
تا پیش از این، یکی از شیوههای مرسوم کسب ثروتهای نامشروع و بادآورده، خرید زمین و مسکن ـ و نه ساخت آن ـ و احتکار آن برای مدتی و سپس فروش آن به قیمت بالاتر بود. به منظور مقابله با این عمل سوداگرانه و تورّمزا، دولت نهم طرح مالیات بر معاملات مکرّر را به تصویب رساند. به این ترتیب، از این پس دولت میتواند با اخذ مالیات سنگین از سودجویان بازار، احتکار مسکن را برای آنان غیرصرفه کرده و از افزایش غیر منطقی قیمت مسکن جلوگیری کند.
|
|
یکی از مشکلات ساخت مسکن، قدیمی بودن تکنولوژی ساخت و ساز است. این مساله به بالا رفتن هزینهها و زمانبر بودن فعالیتهای ساختمانی و در نتیجه افزایش قیمت تمام شده مسکن منجر میشود. به عبارت دیگر با ورود خیل عظیم جمعیت جوان کشور به بازار مسکن، نیاز به عرضه مسکن در حجم بالا و زمان کمتر وجود دارد. به همین دلیل، دولت اقدام به واردات 30 کارخانه «مسکن پیشساخته» کرده است تا درآینده شاهد استفاده از فنآوریهای جدید در صنعت ساختمان باشیم.
و ... امروز
به لطف خدا و با آغاز اجرای برنامههای جدید، شمیم خوشی از اصلاح بازار مسکن، به مشام مردم رسید و برای اولین بار طی سالهای اخیر، قیمت مسکن با کاهش 30 تا 40 درصدی، به 3/2 قیمت قبلی خود کاهش یافت. در ماههای ابتدایی اعلام این خبر، بودند افراد و مطبوعات ذینفوذی که به تمسخر و انکار آن پرداختند، اما همانها در ادامه ناگزیر به اقرار به این مساله شدند. هر چند برای رساندن بازار مسکن کشورمان به شرایط مطلوب و جبران نارساییهای گذشته، نیاز به طی زمان و همّت تمام مردم این سرزمین است.
به امید پیروزی حق بر باطل
و پاک شدن مشکلی به نام «کمبود و گرانی مسکن»
انشاءالله
برای دیدن آمار مربوطه کلیک کنید.
همچنین ببینید که پول نفت کجا رفت-1